Por: Héctor ChichonI, Esq. y Manny Crespo, Esq.
Advertencia y alcance
Este artículo es exclusivamente informativo y no constituye consejo legal, fiscal, financiero, inmobiliario ni migratorio. Las listas de verificación no sustituyen una investigación profesional adaptada al inmueble, al comprador y a la operación.
Riesgos comunes, debida diligencia y mejores prácticas
Antes de comprometer capital, conviene identificar riesgos y diseñar controles.
Riesgos frecuentes:
1. Creer que comprar una propiedad otorga una visa o acelera la residencia, lo cual no es correcto.
2. Estructuras societarias improvisadas que generan costos fiscales imprevistos o problemas sucesorios.
3. Proyectos con proyecciones irreales, falta de permisos o riesgos de construcción o de gestión.
4. Subestimar los costos de seguros, mantenimiento, HOA y reparaciones mayores.
5. Incumplimiento de FIRPTA o de los reportes corporativos y fiscales.
6. Uso de arrendamientos cortos sin observar las ordenanzas locales ni las normas de las asociaciones.
7. Origen de fondos mal documentado que complica los cierres, los procesos bancarios o las solicitudes migratorias.
Debida diligencia sugerida:
1. Contratar abogado inmobiliario en Florida y, de ser aplicable, abogado migratorio y fiscal en EE. UU. UU. y en su país.
2. Revisar el título, los gravámenes, las servidumbres, la zonificación, las licencias y los reglamentos de alquiler a corto plazo.
3. Analizar estados financieros pro forma, CAPEX, reservas, contratos de administración y seguros.
4. Evaluar constructores y desarrolladores, garantías, cronogramas y penalidades.
5. Confirmar los requisitos de la HOA/condominio, las cuotas, las restricciones y la salud financiera de la asociación.
6. Diseñar la estructura de propiedad y de financiamiento antes de firmar contratos o transferir fondos.
7. Preparar y conservar evidencia del origen lícito de fondos y trazabilidad bancaria.
Mejores Prácticas:
1. Integrar el plan migratorio y de inversión desde el inicio, con metas y plazos realistas.
2. Evitar promesas de “visa garantizada” o de rendimientos fijos sin sustento contractual y con riesgo explícito.
3. Utilizar cuentas de depósito (escrow) y agentes de cierre reputados; nunca transferir a cuentas no verificadas.
4. Negociar cláusulas de inspección, contingencias de financiamiento y cronogramas claros.
5. Establecer políticas internas de cumplimiento y calendarios para los reportes fiscales y corporativos.
Preguntas frecuentes
- ¿Comprar una casa en Florida me da derecho a una visa o a la Green Card? No. La compra de inmuebles no otorga estatus migratorio. Algunas categorías, como EB-5 o E-2, pueden involucrar negocios con componente inmobiliario, pero deben cumplir requisitos específicos de inversión, riesgo y empleo.
- ¿Puedo usar una LLC tanto para comprar como para solicitar una E-2? Potencialmente, si la LLC opera un negocio real y activo y cumple con los criterios de E-2, incluyendo una inversión sustancial y la dirección por parte del solicitante. Una LLC usada solo para tener un activo pasivo normalmente no basta.
- ¿El arrendamiento de corto plazo califica como negocio activo para el E-2? Depende de la sustancia operativa: personal, procesos, marketing, múltiples contratos y riesgo empresarial. La simple tenencia y el cobro de rentas suelen considerarse pasivos.
- ¿Qué monto se requiere para EB-5? El umbral depende de la ley vigente y de si el proyecto se ubica en un área designada. Verifique el monto vigente a la fecha y busque asesoría antes de comprometerse con $800,000 en proyectos ubicados en TEA; para proyectos fuera de estas áreas, el monto asciende a $1,050,000.
- ¿Cómo afecta FIRPTA cuando vendo? Como extranjero, el comprador puede retener un porcentaje del precio de venta y remitirlo al IRS. Es posible solicitar una reducción si su impuesto real proyectado es menor. Planifique con antelación.
- ¿Puedo financiarme como no residente? Sí, pero con mayores anticipos y una verificación estricta de los ingresos y del origen de los fondos. Compare ofertas y costos totales, incluidos las tasas y los seguros.
- ¿Hay impuesto estatal sobre la renta en Florida? Florida no grava la renta personal a nivel estatal, pero sí existen impuestos federales y locales, además de impuestos sobre la propiedad y otros cargos. Su estructura y fuentes de ingreso determinan la carga efectiva.
- ¿Cómo protejo la sucesión de mis herederos? Con planificación de estate que considere entidades, testamentos, y, si corresponde, fideicomisos, coordinada entre asesores de ambos países para evitar legalización de un testamento y optimizar impuestos aplicables.
- ¿Puedo avanzar con un plan migratorio y comprar al mismo tiempo? Sí, pero conviene alinear los plazos, la documentación de fondos y las estructuras para no comprometer ni el cierre inmobiliario ni la estrategia migratoria.
Conclusión
Invertir en Florida y explorar opciones migratorias exige coordinación. Defina objetivos, horizonte y tolerancia al riesgo; identifique la categoría migratoria pertinente; confirme si las restricciones estatales sobre propiedad extranjera alcanzan al comprador o a sus beneficiarios finales; y complete la revisión de título, impuestos, seguros, zonificación, asociaciones, financiamiento, origen de fondos y sucesión. Antes de ejecutar, obtenga asesoría personalizada y actualizada.
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